Cómo pagar impuestos por rentar una casa o un local

Si rentas un inmueble, pagas ISR cada mes sobre la renta menos tus deducciones, y si tu inquilino es una empresa, te retiene parte del impuesto. La Ley del ISR trata el arrendamiento en su propio capítulo, con sus propios pagos provisionales, su propia deducción y su propio trato de IVA. Al final hay un ejemplo de un local rentado a una persona moral, calculado con las tarifas de 2026.

Quién tributa en el régimen 606 y cuándo conviene RESICO

Tributa en arrendamiento toda persona física que cobra por dar en uso o goce temporal un inmueble: casa, departamento, local, bodega, oficina o terreno. También entra el subarrendamiento. Así lo dice el artículo 114 de la Ley del ISR. En el CFDI, el régimen se identifica con la clave 606; puedes consultarla en el catálogo de regímenes fiscales.

La renta por días a turistas por medio de plataformas digitales es hospedaje y tributa en otro régimen (art. 113-A LISR), así que esta guía no la desarrolla. Pero sí le afecta: si tienes esos ingresos, tus demás rentas no pueden ir a RESICO, como se explica en la siguiente sección.

La alternativa: RESICO

El artículo 113-E permite que quien otorga el uso o goce temporal de bienes pague en el Régimen Simplificado de Confianza (RESICO), siempre que sus ingresos del año anterior no pasen de $3,500,000.00. En RESICO pagas una tasa de 1% a 2.5% sobre lo cobrado, sin deducciones. Hay casos en que no puedes entrar:

• Eres socio, accionista o integrante de una persona moral, o parte relacionada en los términos del artículo 90 (art. 113-E, fr. I). La regla 3.13.9 de la RMF 2026 prevé excepciones, como las asociaciones civiles de las que no recibes remanente.
• Recibes ingresos asimilados a salarios de las fracciones III a VI del artículo 94 (art. 113-E, fr. IV).
• Tienes ingresos sujetos a regímenes fiscales preferentes o eres residente en el extranjero con establecimiento permanente (art. 113-E, fr. II y III).
• Además obtienes ingresos por plataformas digitales de intermediación que pagan ISR conforme al artículo 113-A, por ejemplo si rentas por días en una aplicación de hospedaje o vendes en línea. En ese caso no puedes llevar a RESICO tus rentas, aunque sean contratos largos (regla 3.13.3, segundo párrafo, RMF 2026).

Los sueldos y los intereses sí son compatibles con RESICO, siempre que, sumados a las rentas, los ingresos del año anterior no pasen de $3,500,000.00 (art. 113-E, sexto párrafo).

Si eliges RESICO, el primer párrafo de la regla 3.13.3 te pide llevar ahí todas tus actividades empresariales, profesionales y de arrendamiento. No puedes dejar en RESICO solo una parte.

Cuándo conviene cada uno

RESICO suele dar un impuesto menor, porque su tasa máxima es 2.5% del ingreso. El 606 puede convenir en estos casos:

• No puedes entrar a RESICO, por ejemplo porque eres accionista de una sociedad o porque también rentas por plataformas de hospedaje.
• Tus gastos reales son altos: intereses reales de un crédito hipotecario, depreciación de la construcción o mantenimiento fuerte. En RESICO no deduces ninguno.
• No quieres el riesgo de expulsión. Si omites tres o más pagos mensuales en un año, consecutivos o no, o no presentas la anual, sales de RESICO (art. 113-I LISR). Y si sales por incumplir, ya no puedes volver (art. 113-E, séptimo párrafo, LISR). Ese mismo párrafo sí permite regresar a quien salió por rebasar los $3.5 millones, si en el año anterior no los pasó y está al corriente.

Para cambiarte del 606 a RESICO, la regla 3.13.2 pide presentar el aviso de actualización de actividades económicas y obligaciones (ficha 28/CFF). La opción no se puede cambiar dentro del mismo ejercicio, así que conviene decidirla antes del primer pago del año. Si tu duda es más amplia, en RESICO o Actividad Empresarial: cuál conviene se comparan los dos regímenes.

Obligaciones del arrendador y cuándo vencen

El artículo 118 de la LISR fija las obligaciones del arrendador en el 606:

Pagos mensuales o trimestrales

La regla general es pagar cada mes. Puedes pagar por trimestre si cumples dos condiciones: solo tienes ingresos por arrendamiento y no pasan de diez veces la UMA mensual al mes (art. 116, tercer párrafo). Con la UMA de 2026, el límite es diez veces $3,566.22 al mes ($35,662.20 con la UMA de 2026). En enero rige todavía la UMA del año anterior. La regla 3.14.2 de la RMF 2026 extiende esta opción a quien renta casa habitación y además tiene sueldos, asimilados o intereses.

Si eliges pagar el ISR por trimestre, el artículo 5o.-F de la Ley del IVA te pide calcular también el IVA por trimestre.

Cómo se calcula el pago provisional

Cada pago se calcula solo con los ingresos del periodo, sin acumular los anteriores. Les restas las deducciones de ese mismo periodo y al resultado le aplicas la tarifa a la que remite el artículo 116, segundo párrafo: la del artículo 106, tercer párrafo. En un pago mensual es la tarifa mensual del artículo 96, que puedes ver en las tablas de ISR. Si pagas por trimestre, se usa la tarifa del artículo 96 sumada por los tres meses del periodo: se suman los límites inferiores, los límites superiores y las cuotas fijas de cada mes, en el mismo renglón (art. 116, segundo párrafo, y art. 106, tercer párrafo, LISR). Al ISR que resulta le restas lo que te retuvieron las personas morales.

Qué ingresos y qué deducciones entran

Es ingreso todo lo que cobras por la renta. Las rentas que no te han pagado se declaran hasta el año en que las cobras (art. 114).

Para restar gastos tienes dos caminos, y los dos están en el artículo 115 de la LISR.

Deducción opcional o «ciega» del 35%

Restas el 35% de tus ingresos sin necesidad de comprobar gastos. Además, puedes restar el predial del inmueble correspondiente al año. Es la más sencilla porque no exige facturas de gastos.

El artículo 196 del Reglamento de la LISR pone tres condiciones:

• La eliges a más tardar en el primer pago provisional del año.
• Se aplica a todos tus inmuebles en renta, incluso a los que tienes en copropiedad.
• No la puedes cambiar en los pagos provisionales de ese año, pero sí al presentar la anual.

Deducciones comprobadas

Con este camino restas tus gastos reales, cada uno respaldado con su CFDI:

• Predial, contribuciones locales de mejoras y, en su caso, el impuesto local sobre rentas.
• Mantenimiento que no sea una mejora y agua, siempre que no los pague el inquilino.
• Intereses reales de un crédito usado para comprar, construir o mejorar el inmueble.
• Salarios, comisiones y honorarios, por ejemplo los de un administrador.
• Primas de seguros del inmueble.
• Inversión en la construcción, al 5% anual (art. 149 LISR). El terreno no se deprecia.

Hay dos casos en que se limitan estas deducciones. Si ocupas una parte del inmueble o la prestas gratis, no deduces la parte proporcional a los metros cuadrados de esa parte. Y si el inmueble no estuvo rentado todo el año, solo deduces los gastos del periodo rentado y de los tres meses anteriores a rentarlo.

IVA: casa habitación, casa amueblada y local

El IVA depende del uso del inmueble, según el artículo 20, fracción II de la LIVA:

La exención depende del uso que se le da al inmueble, no de cómo se llama el contrato. Si el inquilino usa la casa como oficina, deja de ser casa habitación. Cuando sí hay IVA, lo pagas a más tardar el 17 del mes siguiente: el IVA cobrado, menos el que te retuvieron, menos el IVA acreditable de tus gastos que cumpla el artículo 5o. de la LIVA. Para sacar el IVA de una renta tienes la calculadora de IVA.

La tasa de 8% en la región fronteriza

Los decretos de estímulos fiscales de la región fronteriza norte y sur, vigentes en 2026, permiten aplicar una tasa de 8% de IVA al otorgamiento del uso o goce temporal de bienes en locales o establecimientos ubicados en esas regiones. No es automática: hace falta presentar el aviso para aplicar el estímulo de IVA (ficha 3/DEC-5 del Anexo 2 de la RMF 2026), según las preguntas frecuentes del SAT sobre el estímulo. El estímulo excluye la venta de inmuebles, pero no su renta.

Cómo facturas y qué te retienen

Facturas cada renta cobrada. Cada factura lleva el número de cuenta predial del inmueble (art. 199 RLISR, en relación con el art. 118, fr. III LISR). Según la orientación del SAT al arrendador, un comprobante sin ese dato no será deducible o acreditable para quien lo recibe.

Si el inquilino es persona física y no te pide factura, emites el CFDI al RFC genérico. Si el inmueble es de varios dueños, el representante común emite los comprobantes (art. 199, segundo párrafo RLISR).

Retenciones cuando el inquilino es una persona moral

Si te paga una empresa, te retiene ISR y, si la renta causa IVA, también IVA:

• ISR en el 606: 10% de la renta, sin deducción alguna (art. 116 LISR). Esa retención es un pago provisional que acreditas.
• ISR en RESICO: 1.25% de la renta sin IVA (art. 113-J LISR).
• IVA: dos terceras partes del IVA que trasladas (art. 1o.-A, fr. II, inciso a) LIVA y art. 3, fr. I del Reglamento de la LIVA). En una casa habitación sin muebles no hay IVA, así que no hay nada que retener, pero la retención de ISR sí se hace.

La empresa debe darte un comprobante de la retención. El artículo 116 le permite no emitirlo si tu CFDI ya señala el impuesto retenido. Las cifras de tu factura las calcula la calculadora de retenciones.

Ejemplo: un local rentado a una empresa

Mariana (caso inventado) renta un local comercial sin muebles, fuera de la región fronteriza, a una S.A. de C.V. Cobra $30,000 al mes más IVA. Pagó $6,000 de predial en enero y usa la deducción opcional del 35%. No tiene otros ingresos, no renta por plataformas y su local no tuvo gastos con IVA. Las cifras se calcularon con las tarifas de ISR de 2026.

Paso 1: la factura de cada mes

Paso 2: el pago provisional de ISR

Un mes sin predial, como febrero:

1. Ingresos: $30,000.00
2. Deducción opcional del 35%: −$10,500.00
3. Base: $19,500.00
4. Tarifa mensual: límite inferior $17,533.65; excedente $1,966.35 × 21.36% = $420.01; más cuota fija $1,856.84
5. ISR del mes: $2,276.85
6. Menos ISR retenido: −$3,000.00
7. ISR a pagar: $0. La retención supera el impuesto del mes por $723.15.

En enero también resta los $6,000 de predial. La base baja a $13,500.00 y el ISR del mes es de $1,156.00. Con la retención de $3,000.00, tampoco paga.

Cuando lo retenido supera el impuesto, el pago del mes queda en cero. El total de las retenciones del año se acredita después, en la declaración anual.

Paso 3: el IVA del mes

Al IVA cobrado de $4,800.00 le resta el IVA retenido de $3,200.00. Le quedan $1,600.00 por pagar a más tardar el día 17. Si hubiera tenido gastos del local con IVA acreditable, esa cantidad sería menor.

Paso 4: la declaración anual 2026

El saldo a favor puede crecer si Mariana aplica deducciones personales en la anual; hay una lista de deducciones personales que se pueden hacer antes del 31 de diciembre. Si tuviera también un sueldo, se sumaría a la base y el resultado sería otro. La calculadora de ISR aplica la tarifa a tus propias cifras.

El mismo local en RESICO

En RESICO el impuesto del año es mucho menor y la retención mensual más baja deja más dinero en la cuenta. A cambio, RESICO no admite deducciones, ni siquiera el predial, ni deducciones personales sobre estos ingresos. El IVA es igual en los dos regímenes. Puedes reproducir el cálculo con la calculadora de RESICO.

Errores que conviene evitar

No facturar las rentas

Si el inquilino no pide factura, igual debes emitirla: el CFDI es obligatorio por cada renta cobrada (art. 118, fr. III), y no emitirlo es una infracción del artículo 83, fracción VII del Código Fiscal de la Federación. Además, si en un juicio de arrendamiento se condena al inquilino a pagar rentas vencidas, el juez te pedirá probar que emitiste los CFDI. Si no lo pruebas, debe informarlo al SAT en un plazo máximo de 5 días contados desde que vence el plazo que te dio (art. 118, fr. III, segundo párrafo LISR).

Cobrar IVA en una casa habitación

Cobrarle IVA a quien vive en la casa es un error, porque esa renta no causa IVA. La factura queda mal hecha: conviene cancelarla, emitir una sin IVA y devolver lo cobrado de más. El error contrario también ocurre: no cobrar IVA a una casa que se renta amueblada o que el inquilino usa como oficina.

Pasar a RESICO las rentas cuando también rentas por plataformas

Si tienes un departamento en una aplicación de hospedaje y otro con contrato largo, el segundo no puede ir a RESICO mientras tengas ingresos por plataformas del artículo 113-A (regla 3.13.3, segundo párrafo, RMF 2026). Ese contrato largo se queda en el 606.

Olvidar la cuenta predial en el CFDI

El número de cuenta predial es un requisito del comprobante de arrendamiento. Sin él, tu inquilino pierde la deducción, y si es una empresa te va a pedir que refactures.

Cambiar de deducción a mitad de año

La opción del 35% o de deducciones comprobadas se fija en el primer pago provisional y vale para todos tus inmuebles. Solo se puede cambiar en la anual.

Deducir gastos que paga el inquilino

El agua y el mantenimiento solo se deducen si los pagas tú. Si el contrato los pone a cargo del inquilino, no son tu deducción.

No acreditar las retenciones

Si la empresa te retuvo 10% de ISR y dos terceras partes del IVA y no las restas en tus declaraciones, pagas dos veces. Conviene cotejar cada mes tus CFDI con las retenciones que la empresa reporta.

Las cifras del ejemplo cambian si tienes otros ingresos, otra renta, gastos con IVA o deducciones personales.